El 40% de los cordobeses no podr\u00eda comprar una vivienda en ninguna zona del Gran C\u00f3rdoba. Esto debido al precio de los inmuebles y a que sus ingresos familiares no alcanzan para afrontar un eventual cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n
Son los primeros resultados de un trabajo realizado desde la Universidad Nacional de C\u00f3rdoba que es pionero en la tem\u00e1tica de asequibilidad a vivienda, terrenos y alquileres a nivel nacional.<\/p>\n
Analiz\u00f3 algunos ejemplos de valores inmobiliarios que luego logr\u00f3 ampliar y georreferenciar en toda el \u00e1rea metropolitana de C\u00f3rdoba, mediante la aplicaci\u00f3n de algoritmos de aprendizaje autom\u00e1tico, una rama de la inteligencia artificial.<\/p>\n
El estudio fue financiado por el Observatorio Social y Cultural para el Desarrollo Sostenible, dependiente de la Secretar\u00eda de Ciencia y Tecnolog\u00eda de la UNC. El objetivo del Observatorio es que \u00e9ste y otros indicadores se contin\u00faen monitoreando en el tiempo.<\/p>\n
Del proyecto participan investigadores de las facultades de Arquitectura, Urbanismo y Dise\u00f1o; Ciencias Sociales; Filosof\u00eda y Humanidades; y de Ciencias Exactas, F\u00edsicas y Naturales. La directora del trabajo es Miriam Liborio y el codirector, Juan Pablo Carranza.<\/p>\n
\u201cNuestro trabajo muestra que casi la mitad de la poblaci\u00f3n est\u00e1 fuera del mercado inmobiliario y ni siquiera podr\u00eda acceder si existieran cr\u00e9ditos hipotecarios. Solo podr\u00edan hacerlo con una oferta crediticia fuertemente subsidiada por el Estado\u201d, apunta Carranza.<\/p>\n
Su situaci\u00f3n habitacional no la resolver\u00eda el mercado inmobiliario sino con pol\u00edticas p\u00fablicas. \u201cEl dato es muy importante para delinear acciones encaminadas a la atenci\u00f3n de estos sectores de la poblaci\u00f3n, y futuras pol\u00edticas que los consideren como demandantes de viviendas\u201d, agrega Liborio.<\/p>\n
Y detalla: \u201cLos resultados posibilitan reflexionar sobre la necesidad de un modelo de ciudad menos excluyente y m\u00e1s equitativo. Hay que promover acciones para la recuperaci\u00f3n urbana, la densificaci\u00f3n o renovaci\u00f3n de \u00e1reas y promover alternativas de acceso al suelo desde programas de gesti\u00f3n p\u00fablica, entre otras pol\u00edticas\u201d.<\/p>\n
Para calcular el valor de las viviendas y los terrenos en todo Gran C\u00f3rdoba, los investigadores realizaron un muestreo en varios puntos del territorio. Luego, teniendo en cuenta un grupo de variables explicativas, lograron trasladar esos valores a todo el territorio mediante algoritmos de aprendizaje computacional. El c\u00e1lculo fue hecho en d\u00f3lares y a valores de marzo de 2024.<\/p>\n
Entre las variables que se tuvieron en cuenta est\u00e1n: distancia a basurales, industrias, v\u00edas de acceso, asentamientos precarios, urbanizaciones cerradas y plazas; superficie edificada en un radio de 500 metros y estrato socioecon\u00f3mico de la poblaci\u00f3n por el radio censal, entre otras.<\/p>\n
Por su parte, para calcular el Ingreso Total Familiar (ITF) se tuvieron en cuenta los datos de la Encuesta Permanente de Hogares, con los que dividieron a la poblaci\u00f3n cordobesa en diez deciles seg\u00fan los ingresos.<\/p>\n
Finalmente, estimaron la capacidad de cada decil para afrontar un cr\u00e9dito hipotecario a 30 a\u00f1os con una tasa de inter\u00e9s anual del 2% en d\u00f3lares, con la condici\u00f3n de que esa inversi\u00f3n solo insuma el 30% del ITF. \u201cSe trata de condiciones crediticias habituales que aplican las entidades bancarias, incluso m\u00e1s laxas\u201d, comenta Carranza.<\/p>\n Si bien los autores reconocen otras m\u00faltiples variables que pueden incidir en la capacidad de ahorro de las familias y en la variaci\u00f3n de los precios de los inmuebles y de los ingresos, a modo de ejemplo determinaron que una familia deber\u00eda disponer de m\u00e1s de 197 salarios completos para acceder a la vivienda o de algo m\u00e1s de 37 para la compra de un terreno en el Gran C\u00f3rdoba<\/strong>. Y esto, si destinaran todos sus ingresos a pagar la cuota del cr\u00e9dito y no s\u00f3lo el 30%.<\/p>\n El estudio determin\u00f3 que los cuatro primeros deciles m\u00e1s pobres (el 40% de la poblaci\u00f3n) no podr\u00edan acceder a viviendas en ning\u00fan sector del Gran C\u00f3rdoba, aun en el caso de que pudiera acceder a un cr\u00e9dito hipotecario. Incluso el 60% m\u00e1s pobre de la poblaci\u00f3n s\u00f3lo puede acceder a menos del 10% del total del territorio.<\/p>\n Sobre el acceso a terrenos, el panorama parece m\u00e1s igualitario dado que el 50% de la poblaci\u00f3n de menores ingresos lograr\u00eda acceder a un 77% del \u00e1rea de estudio. Pero, seg\u00fan los investigadores, este dato esconde un problema: los terrenos a los que pueden acceder los deciles m\u00e1s pobres est\u00e1n en zonas sin servicios esenciales como el agua y la luz. \u201cEs una accesibilidad ficticia\u201d, apunta Carranza.<\/p>\n Por otro lado, hay tierras que son inaccesibles incluso para la poblaci\u00f3n m\u00e1s rica, como la zona de Nueva C\u00f3rdoba, cuyos terrenos s\u00f3lo tienen como destinatario a las empresas desarrollistas.<\/p>\n Tambi\u00e9n se analiz\u00f3 el acceso a la vivienda mediante el alquiler. El trabajo detect\u00f3 que s\u00f3lo el 10% de las viviendas en alquiler son accesibles para los sectores medios de la poblaci\u00f3n, mientras que m\u00e1s del 30% de las viviendas son asequibles con exclusividad para los deciles de mayores ingresos.<\/p>\n Esta condici\u00f3n de desigualdad se profundiza al observar el sexo de la jefatura del hogar, siendo para las mujeres m\u00e1s dif\u00edcil el acceso a viviendas<\/strong>.<\/p>\n En tanto, los profesionales y los empleos en la administraci\u00f3n p\u00fablica son las actividades econ\u00f3micas mejor posicionadas para el acceso a viviendas, mientras en el otro extremo est\u00e1n la construcci\u00f3n, gastronom\u00eda y servicio dom\u00e9stico.<\/p>\n Por rango etario, el grupo que tiene una mejor condici\u00f3n de acceso es el de 35 a 39 a\u00f1os.<\/p>\n Finalmente los investigadores realizaron dos aclaraciones sobre su trabajo. Primero, que no se tuvo en cuenta el factor herencia a la hora de estudiar c\u00f3mo acceden a la vivienda y al terreno las familias.<\/p>\n Segundo, advierten que el estudio no tuvo en cuenta la demanda de vivienda; es decir, no hay un dato certero sobre cu\u00e1ntas familias quisieran comprar una casa y no lo pueden hacer, por ejemplo.<\/p>\n Carranza remarca que este estudio es clave para pensar pol\u00edticas p\u00fablicas que busquen avanzar hacia una ciudad m\u00e1s integrada y sustentable. Y reflexiona: \u201cSon muy pocos los casos en los que la pol\u00edtica p\u00fablica se piensa, ejecuta y eval\u00faa a partir de datos como los que estamos generando. Generalmente, funciona por impulsos de quienes gobiernan, que tienen una idea sobre qu\u00e9 hay que hacer, por ejemplo, en materia de acceso a la vivienda, pero estos impulsos suelen ser parciales y muy vol\u00e1tiles en el tiempo y en el espacio. Estamos aportando criterios para una pol\u00edtica basada en evidencias y datos<\/strong>\u201d.<\/p>\n En la segunda etapa, los investigadores buscar\u00e1n analizar \u201cla calidad urbana\u201d de diferentes sectores del Gran C\u00f3rdoba, a fin de relacionarlos con las posibilidades de acceso, segmentadas por grupo socioecon\u00f3mico.<\/p>\n \u201cSe prev\u00e9 elaborar un \u00edndice de la desigualdad territorial, que combina la calidad urbana y las posibilidades de acceso a diferentes localizaciones en el \u00e1rea metropolitana de C\u00f3rdoba\u201d, se\u00f1ala Liborio.<\/p>\n Y reflexiona: \u201cLa ciudad se constituye en el escenario en el que se manifiestan las desigualdades, pero a la vez influye en su reproducci\u00f3n, atenuando o intensificando estas condiciones\u201d.<\/p>\nSiguientes pasos<\/h4>\n
El estudio<\/h6>\n